Спустя 10 лет жизни в Москве (то есть студенческого общежития и пары съемных квартир на паях с друзьями) я наконец-то решился — пора заиметь собственное жилье в столице. Во-первых, потому что надумал жениться и заводить детей. А во-вторых, поскольку понял, что условия на рынке явно благоприятствуют покупкам. Цена квадратного метра, по официальным данным, после кризиса упала почти на 40% и уже начала подниматься (значит, ждать дальнейшего падения уже нет смысла). Да и ставки по ипотеке наконец-то стали доступными — 11 — 12% даже в докризисные времена были неплохим предложением. Итак, отбросив панический страх перед долговой ямой, я пустился во все тяжкие.

Поиск в Интернете и по телефону
Первым делом нужно было найти банк — чтобы понять, на какую сумму кредита я в принципе могу рассчитывать. От этого будет зависеть, что я возьму: однушку на окраине Москвы или трешку в новостройке в дальнем Подмосковье. На большее мне денег явно не хватит.

К кредитным брокерам я решил не обращаться (за свои услуги они в среднем хотят от 2 до 4% от суммы кредита — слишком жирно им будет). Поисками банка занялся самостоятельно. Чтобы найти самые выгодные предложения, не надо быть докой в финансах. Есть несколько волшебных интернет-сайтов (например, banki. ru и sravni. ru), которые собирают информацию со всех участников ипотечного рынка. Итак, подсчитав свои финансы и определив круг банков с самыми выгодными предложениями, я отправился в поход за длинным рублем.

Многие банки работают даже по субботам, поэтому отпрашиваться с работы не потребовалось. Намечаю примерный маршрут движения (чтобы охватить сразу несколько организаций в максимально короткое время) и отправляюсь в путь.

— У нас сегодня только дежурные консультанты, и они работают по записи, — лениво ответил мне охранник в первом банке, не переставая при этом болтать по мобильному.
— Ну, может, у них есть хотя бы 5 свободных минут? — интересуюсь.
— Они сейчас заняты другими клиентами, — отрезал охранник и запускать меня в офис не стал.

Ну что ж, придется приходить в понедельник, хотя отношение к банку резко испортилось. Во втором банке — снова разочарование. Само отделение функционирует, но кредитный отдел, как оказалось, обслуживает клиентов только по будням. Повезло лишь в третьем банке — специалист по ипотеке там оказался на месте.

На самом деле, как я понял позже, ездить в банк совершенно необязательно. В большинстве кредитных организаций есть «горячие линии». Поэтому проконсультироваться по поводу ставок, ежемесячных платежей и прочих условий кредита можно по телефону. Но если время у вас есть, то можете пробежаться и по офисам. Отсутствие очередей и благожелательность персонала — тоже важный фактор при выборе ипотечного займа.

Выбор банков невелик
Как оказалось, ставки на рынке отличаются серьезно — от 11 до 20% годовых. В то же время, как советуют эксперты, внимание нужно обращать не на размер ставки, а на величину ежемесячного платежа и итоговой суммы переплаты (то есть тех процентов, которые в дополнение к кредиту мне придется отдать банку). Так вам будет понятнее, какую сумму придется выкладывать каждый месяц. К примеру, во всех банках (чтобы можно было сравнивать) я просил рассчитать мне, сколько надо будет выплачивать в месяц, если взять у них 3,5 млн. рублей в кредит на 10 лет (брать заем на больший срок мне показалось слишком серьезной кабалой).

Так, к примеру, при ставке в 13,25% годовых ежемесячный платеж составит 52,8 тыс. рублей, а общая сумма, которую придется отдать банку, — 6,33 млн. При 11,5% — 49 тыс. и 5,9 млн. соответственно. Разница налицо.

Для справки, есть два вида платежей по жилищным кредитам: аннуитетные и дифференцированные. Смысл первых в том, что платеж на весь срок кредита остается неизменным. Такую схему сейчас предлагают большинство банков. При ней размер платежа у вас не меняется во время всего срока. Но хитрость в другом — платежи построены таким образом, что сначала вы платите банку в основном проценты и лишь потом тело кредита (то есть погашать такой заем досрочно нет смысла). Тем самым банк гарантирует себе доход, ограничивая возможности заемщика этим и другими условиями.

— В первый год погашать досрочно вы его не сможете, — пояснила мне консультант одного из банков. — Вносить сверх положенной суммы можно не меньше 30 тысяч рублей и не чаще 1 раза в месяц. Кроме того, после каждого досрочного погашения нужно будет заплатить комиссию за перерасчет — 2000 рублей.

При дифференцированных платежах все по-другому. Сначала по ним вы платите больше, но с каждым месяцем сумма платежа меняется. Каковы же плюсы? Во-первых, никаких ограничений по досрочному погашению здесь нет.

— Можете хоть каждый день по 1000 рублей вносить, — пояснил мне сотрудник другого банка. — Никаких комиссий мы за это не берем. А все дополнительные платежи идут в погашение тела кредита, поэтому чем больше ваши выплаты, тем меньше в следующий раз у вас будет платеж.

Кроме того, если я беру 3,5 млн. рублей под 11,5% годовых, то через 10 лет при аннуитетных платежах я выплачу банку 5,9 млн. рублей, а при дифференцированных — всего 5,5 млн. После сопоставления всех цифр и фактов я выбрал банк, исходя из двух факторов. Во-первых, одна из самых низких ставок — 11,5%. Во-вторых, возможность взять дифференцированный кредит.

Кипа документов
Собрать пакет документов оказалось делом нехитрым (я думал, что проблем будет куда больше). В основном это ксерокопии — паспорта, военного билета, диплома и водительских прав. На работе нужно взять лишь справку 2-НДФЛ и заверенную копию трудовой книжки.

Анкету, как оказалось, лучше заполнять прямо в банке. Тогда можно сразу же уточнить все вопросы (а то все равно придется переписывать). А вопросов там много — банкиры влезают в твою жизнь без обиняков: все свои контакты им укажи, адреса и телефоны ближайших родственников. Посчитай структуру своих расходов, укажи все имущество (недвижимость, авто и даже сколько и в каких банках у тебя денег лежит).

— А ты как хотел?! — сказала моя будущая супруга. — Конечно, им нужно знать про тебя все. Они ведь тебе несколько миллионов доверяют.

В анкете, как я понял, лучше писать все как есть — без мухлежа. Честность у банкиров в цене. Ипотечных заемщиков после кризиса стали проверять куда тщательнее. К примеру, сотрудник службы безопасности банка не поленился позвонить по всем указанным мной в анкете телефонам, чтобы проверить, тот ли я, за кого себя выдаю. Особенно переполошились мои родственники из глубинки, где я прописан, когда им позвонил важный человек из Москвы.

Долгожданное одобрение
Минус (а может, и плюс) работы журналиста в том, что зарплата у нас зависит от гонораров: чем больше напишешь, тем больше получишь. Этот момент в моей справке о доходах не очень понравился банкирам.

— Евгений, боюсь, мы не сможем вам выдать желаемую сумму на столь короткий срок, — спустя неделю позвонил мне ипотечный эксперт. — Вам принципиально взять ссуду на 10 лет, а не на 15 или 20?
— Ну да, не хочу влезать в долги на слишком долгий срок...
— Смотрите, у вас в один из месяцев зарплата оказалась ниже, чем тот ежемесячный платеж, на который вы претендуете. Как вы будете расплачиваться с кредитом, если это повторится? Я думаю, на кредитном комитете вашу заявку не одобрят...
— А что же делать?
— Я советую брать кредит на максимальный срок, тем более когда речь идет о дифференцированных платежах. Смотрите сами: если мы продлим срок кредита до 30 лет, то платить вам надо будет не 62, а всего 42 тыс. рублей в месяц. Но если вы сможете, то будете выплачивать больше и тогда расплатитесь с кредитом быстрее. Это дает вам возможность самому рассчитывать свои траты.

Действительно, если мы платим 42 тысячи в месяц, то примерно 10 тысяч идут на погашение тела кредита (то есть той суммы, которую я взял в долг), а 32 тысячи — это проценты, которые с меня берут за пользование 3,5 млн. рублей. Соответственно в следующий месяц тело кредита уменьшится до 3,490 млн. рублей (то есть минус те 10 тысяч, которые я отдал в прошлый раз). Поэтому проценты мне начислят, исходя из меньшей суммы. Таким образом, в течение 10 лет мои выплаты будут плавно снижаться с 42 до 10 тысяч рублей.

Плюс в том, что при желании и возможности я могу платить банку больше. И тогда каждая досрочная выплата будет идти только на погашение тела кредита. В этом случае 30 лет — это лишь номинальный срок. От него можно будет освободиться быстрее без переплаты банку.

С железной логикой менеджера пришлось согласиться, иначе кредита мне было бы не видать.

Резюме
Итак, ипотечный кредит мне одобрили.
Сумма — 3,5 млн. руб.
Срок — 30 лет.
Ставка — 11,5%.